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Immobilien übertragen

So verschenken & vererben Sie steueroptimiert

Die eigene Immobilie ist oft der größte Vermögenswert einer Familie.
Wenn es darum geht, dieses Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben, steht für viele die Frage im Raum:

„Wie mache ich das, ohne dass das Finanzamt einen Großteil des Wertes in Form von Erbschaft- oder Schenkungsteuer kassiert?“

Die gute Nachricht vorweg: Es gibt bewährte Strategien, mit denen Sie die Steuerlast legal und erheblich senken können. Der Schlüssel liegt in der frühzeitigen Planung und der Nutzung von Gestaltungsmöglichkeiten, die das Gesetz bietet.

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Die goldene Regel: Schenken statt Vererben –
Die 10-Jahres-Frist

Der größte Fehler, den viele machen, ist die Übertragung der Immobilie bis zum Tod aufzuschieben. Dadurch geht wertvolle Zeit verloren, in der Sie die steuerlichen Freibeträge mehrfach nutzen könnten.

Das deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz sieht vor, dass die Freibeträge alle zehn Jahre erneut in voller Höhe zur Verfügung stehen.

Was bedeutet das für Ihre Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 800.000 € besitzen und zwei Kinder haben, können Sie jedem Kind 400.000 € steuerfrei schenken.
Warten Sie zehn Jahre, können Sie erneut 400.000 € pro Kind steuerfrei übertragen.

Die Strategie: Beginnen Sie frühzeitig mit der Übertragung von Vermögensteilen (z. B. Anteilen an der Immobilie), um die Freibeträge mehrfach auszuschöpfen.

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Verwandschaftsgrad Freibetrag
Ehepartner 500.000 €
Kinder 400.000 €
Enkel 200.000 €

Immobilienübertragung – weitere Hebel für Ihre Steuerersparnis

Immobilien übertragen mit Nießbrauch & Wohnrecht

Immobilienübertragung ok, aber was ist mit meiner eigenen Absicherung?

Die Lösung:
Nießbrauch: Mieteinnahmen behalten oder die Immobilie selbst nutzen
Wohnrecht: Lebenslanges Wohnen sichern

Der Effekt:

  • Steuerlast sinkt
  • Ihre Sicherheit bleibt erhalten

Zugewinnausgleich – oft übersehen, extrem wirkungsvoll

Gerade bei Ehepaaren liegt hier enormes Potential. Vermögen kann steuerfrei übertragen werden – zusätzlich zum Freibetrag.

Besonders relevant bei unterschiedlich hohem Vermögen.

Viele nutzen diese Möglichkeit gar nicht – und verschenken damit bares Geld.

Das Familienheim – steuerfrei unter klaren Bedingungen

Übertragung auf Ehepartner: immer steuerfrei

Vererbung: steuerfrei bei 10 Jahren Eigennutzung

Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche

Wichtig:
Bei Verstoß gegen die Fristen entfällt der Vorteil rückwirkend.

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Typische Fehler bei der Immobilienübertragung

Das kann teuer werden!

„Wir kümmern uns später darum.“
Freibeträge verfallen ungenutzt

„Ich will die Kontrolle nicht verlieren.“
Chancen wie Nießbrauch bleiben ungenutzt

„Das passt schon so.“
Falsche Bewertung führt zu unnötig hoher Steuer

„Wir regeln das innerhalb der Familie.“
Konflikte und Unsicherheiten entstehen

Die Folge: vermeidbare Steuerlast und familiäre Spannungen

Fehler vermeiden – Beratungstermin vereinbaren

Praxisbeispiel: Der Unterschied liegt in der Gestaltung

Ein Ehepaar besitzt eine Immobilie im Wert von 500.000 €.

Ohne Planung:
Übertragung im Erbfall – steuerliche Belastung möglich

Mit Gestaltung:
Schenkung zu Lebzeiten
Nießbrauch berücksichtigt (150.000 € Wert)

Steuerlicher Wert: nur 350.000 €

Ergebnis: unterhalb des Freibetrags – keine Steuer

Die Rolle des Steuerberaters: Planung ist alles

Die steueroptimierte Immobilienübertragung ist ein komplexes Zusammenspiel aus Zivilrecht (Notar) und Steuerrecht (Finanzamt).

Wir als Ihr Steuerberater helfen Ihnen dabei:

  1. Bewertung
    Wir prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert Ihrer Immobilie korrekt ist. Bei Überbewertung helfen wir, mit einem externen Gutachten einen niedrigeren Wert durchzusetzen.
  2. Gestaltung
    Wir berechnen, welche Kombination aus Schenkung, Nießbrauch, Wohnrecht und weiteren Möglichkeiten in Ihrem Fall die höchste Steuerersparnis bringt …
  3. Planung
    Wir erstellen einen langfristigen Schenkungsplan, um die 10-Jahres-Fristen optimal zu nutzen.
Lächelnder Steuerberater Stefan Hinterleitner im weißen Hemd am Büro-Arbeitsplatz zur Immobilienberatung.

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08142 – 48 270

Häuserzeile mit historischen Stadthäusern als Beispiel für wertvolle Immobilien zur Übertragung.

FAQ – häufige Fragen

Die vorweggenommene Erbfolge bedeutet, dass Vermögen – zum Beispiel Immobilien, Geld oder Unternehmensanteile – schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen wird. Dadurch können Sie steuerliche Freibeträge nutzen und alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Außerdem schaffen Sie Klarheit in der Familie, beugen Erbstreitigkeiten vor und sichern rechtzeitig die Nachfolge. Mit Vorbehalten wie Nießbrauch oder Wohnrecht bleiben Sie selbst finanziell abgesichert.

Eine notarielle Beurkundung ist nur nötig, wenn die Schenkung nicht sofort erfüllt wird oder wenn Immobilien, Grundstücke oder GmbH-Anteile übertragen werden. Handschenkungen wie Bargeld, Schmuck oder andere Dinge sind auch ohne Notar wirksam. Bei größeren Vermögenswerten ist es aber sinnvoll, die Schenkung notariell abzusichern, um späteren Streit zu vermeiden.

Stirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, wird diese bei der Erbschaftsteuer mitgerechnet. Bereits gezahlte Schenkungsteuer wird angerechnet.

Bei einer Schenkung wird eine Immobilie nach dem steuerlichen Grundbesitzwert zum Zeitpunkt der Zuwendung bewertet. Das Finanzamt nutzt dafür standardisierte Verfahren. Das jeweils anzuwendende Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) ist abhängig von der Art der Immobilie (z. B. ETW, EFH, MFH, gemischt genutzt usw.). Wenn der so ermittelte Wert zu hoch erscheint, können Sie jedoch ein eigenes Verkehrswertgutachten vorlegen.

Ja, für vermietete Wohnimmobilien gibt es bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer einen Bewertungsabschlag von 10 %. Das bedeutet: Nur 90 % des ermittelten steuerlichen Grundbesitzwerts werden für die Steuer angesetzt. Diese Vergünstigung gilt allerdings nicht für selbst genutzte Immobilien oder Ferienwohnungen.

Ja, aber nur an den Ehepartner. Hier gibt es auch keine 10-Jahres-Frist wie bei der Erbschaft. Für Kinder gilt diese Steuerbefreiung nur bei der Erbschaft.

Ein Nießbrauchsvorbehalt bedeutet, dass Sie bei der Übertragung einer Immobilie zwar das Eigentum abgeben, aber weiterhin alle Nutzungen und Erträge behalten dürfen – zum Beispiel Mieteinnahmen oder die eigene Wohnnutzung. So können Sie Vermögen steuerlich vorteilhaft auf die nächste Generation übertragen und bleiben trotzdem finanziell abgesichert. Gleichzeitig mindert der Nießbrauch den steuerlichen Wert der Schenkung, was die Steuerlast reduziert.

Ein Wohnungsrecht sichert Ihnen das lebenslange oder zeitlich befristete Recht, eine bestimmte Wohnung oder ein Haus selbst zu bewohnen – auch wenn das Eigentum bereits auf jemand anderen übertragen wurde. Sie dürfen die Immobilie in diesem Rahmen selbst nutzen, aber im Unterschied zum Nießbrauch nicht an Dritte vermieten. Das Wohnungsrecht schützt Ihre Wohnsituation und mindert zugleich den steuerlichen Wert der Immobilie.

Bei einer Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge können im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbart werden. Typische Gründe sind zum Beispiel, wenn der Beschenkte insolvent wird, die Immobilie verkaufen oder belasten will, sich vom Ehepartner scheiden lässt oder wenn der Schenker selbst in finanzielle Not gerät. Solche Klauseln sichern den Schenker ab und ermöglichen, die Übertragung im Ernstfall rückgängig zu machen.

Vertragliche Rückforderungsrechte geben Ihnen Sicherheit, wenn Sie größere Vermögenswerte wie Immobilien oder Geld schon zu Lebzeiten übertragen. Sie schützen davor, dass das Geschenk im Falle einer Insolvenz, Scheidung, unerwünschter Erbfolge oder z.B. Drogensucht endgültig verloren ist. So behalten Sie ein Stück Kontrolle und können im Ernstfall die Schenkung zurückholen.

Stefan Hinterleitner

Stefan Hinterleitner ist seit 1997 bestellter Steuerberater und führt seit 2005 die Kanzlei in Olching in zweiter Generation. Er hat sich auf die steuerliche Beratung zu den Themen Erben und Schenken spezialisiert.

Sein Fokus liegt auf der rechtssicheren Nachfolgeplanung, der Bewertung von Immobilien, sowie der Gestaltung von Nießbrauch-Lösungen. Um höchste Beratungsqualität zu gewährleisten, absolviert er regelmäßig Fachfortbildungen. Neben seiner Mitgliedschaft in der Steuerberaterkammer München und dem LSWB ist er regional stark vernetzt und war langjähriger Referent auf der Existenzgründermesse Fürstenfeldbruck.

„Nicht nur Zahlen: Es geht um den Erhalt von Lebenswerken und den Familienfrieden durch klare steuerliche Gestaltung.“

Letzte Aktualisierung der Seite: 20.08.2026